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（一）房地产新模式发展背景

我国楼市的销售和投资近年来均承压，基于行业发展的阶段，正如2023年7月政治局会议中所提到的“房地产供求关系发生重大变化”，行业发展需逐渐转向新模式。2025年7月14-15日，中央城市工作会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。此次会议提到加快房地产发展新模式等内容。

城镇化进程持续推进，城镇化历经快速增长。2024年，我国城镇化率已达到67%（统计局口径），较2017年60.24%进一步提高6.76pct，近十年城镇化率提高11.25pct。若参考其他国家，我国的城镇化率水平较海外发达国家的差距逐渐收窄。为了与全球其他国家进行可比口径下的对比，我们选取世界银行披露的数据。2024年，世界银行口径下我国城镇化率为65.54%较同期韩国的城镇化率低15.95pct，2010年城镇化率该值为49.23%较同期韩国的城镇化率低32.71pct。

城镇化率的提升或逐渐面临边际放缓的特点，城镇化率由70%突破80%所需要的时间周期通常大于由60%突破70%所需的时间。如韩国城镇化率由60%突破70%耗时7年，70%突破80%耗时15年。从如下图各国的城镇化率变化进程看，城镇化率达到70%后，多数国家普遍进入城镇化进程放缓的阶段。

城镇化进程涉及非城镇居民进入城镇，该类人群的居住需求主要与房地产的刚性需求吻合。随着我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，对应的由城镇化进程带来的刚性住房需求逐渐趋于稳定，由此行业逐渐进入发展新模式。

房地产发展新模式我们认为主要包括1）要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制；2）制度上，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；3）住房供应上，市场化为主的改善性住房需求和以政府为主满足刚性住房需求相结合等。

（二）要素配置：人、房、地、钱新联动

我国房地产的发展进程中，由于我国过往人均住房面积以及人均住房套数较低，城镇化率相对较低，在城市化持续推进的进程中，城市的楼市房产长期处于供不应求的发展阶段，因此楼市机制历史上主要以地定房、以房定人的模式发展。2020年，我国城镇人口增速远高于总人口的增速，截至2020年，根据我们的测算我国城镇存量家庭户平均居住面积约为102.55平米。其中2000年前建成的家庭户建筑面积为88.99平米/户，2000年后建成的家庭户建筑面积为106.39平米/户，即2000年前的户均居住面积较小，城镇居民购房需求旺盛。随着城镇化进程推进，城镇新增人口同样释放购房需求。

2023年7月24日，中央政治局会议上首提“房地产供求关系发生重大变化”，在此背景下，房地产整体进入去库存的阶段。因此在新模式下，房地产有望转向“以人定房、以房定地、以房定钱”。

“以人定房”主要根据人口居住需求适当供应住房；“以房定地”主要根据需要建设的住房和需要消化的住房适当增加或减少土地供应，以调节楼市的动态平衡；“以房定钱”主要根据住房特征制定（匹配）相应的销售价格，如保障性住房、人才住房、商品住房等销售价格（或租赁价格）具有差别，并根据相应的住房给予适当的贷款额度。

以“以房定地”为例，2024年4月29日自然资源部发布《做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，严格控制商品房去化周期18个月的城市商品住宅用地供应，如商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

根据资金的传导流向，资金从银行等金融机构流向购房者和房企，分别作为按揭贷款、开发贷款等。截至2025年6月，我国金融机构中房地产业的贷款余额占比为19.86%，在“以房定钱”的基调下，由于银行机构流向房地产业的资金或将维持在低位。参考近十年金融机构对房地产敞口变化趋势，我们认为未来金融机构中房地产的贷款余额占比或将持续维持低位。

（三）管理模式：全生命周期综合管理

从1998年房改以来，我国房屋管理历经开发、开发+物业管理等阶段。对于开发类房屋，房屋管理周期主要分为交付前和交付后，交付前主要包括拿地、开发、建造到交付等环节，交付后主要包括维护管理住房等环节。交付前主要涉及开发商、交付后主要包括物业管理，针对建造和销售，或涉及到代建管理的机构。交付后或涉及二手房租赁、二手房买卖等，对应中介机构。

1.开发类

销售环节包含新房预售、新房现房销售和二手房销售，房屋经纪商（中介）传统的业务领域以二手房买卖和租赁为主，由于新房和二手房对应客群重叠，大型房屋经纪商在获客和渠道方面较开发商优势更明显，因此近年来房屋中介在新房销售环节逐渐扩大业务领域和市场份额。参考贝壳和我爱我家两家中介头部公司，2025年H1贝壳新房和二手房的GTV交易占比分别为29.53%、70.47%、2025年H1我爱我家的新房和二手房GTV占比分别为14.18%、85.82%。未来，房屋中介或持续向开发商提供渠道服务与代理销售服务，如通过经纪人利用一手房和二手房联动的方式，线上、线下获客与新房楼盘、存量房屋进行客户匹配，促成房屋成交。

2.运营类

对于运营类房屋，如租赁用公寓住宅或保障性租赁住房/公租房等居住性质的房屋，通常在建成竣工后会由项目运营方招租。运营方通常为项目所有者相关的运营机构或合作的专业房屋租赁运营机构。运营方可招租，如自行对接企业单位等B端或C端。

（四）基础制度：预售改革

目前我国商品房的基础性制度主要针对商品房从拿地到销售的流程制定，包括前期融资、拿地开发、到竣工前的预售和竣工后的现房销售。

由于我国住房市场曾处于供不应求的关系中，叠加房地产行业重资本的行业特点，因此商品房以预售为主。我国商品房取得预售许可证的前提为：1）已交付全部土地出让金、取得土地使用权、2）持有建设工程规划许可证和施工许可证、3）投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。由于住房交付周期通常在预售后2年左右，因此购房者在预售商品房交房前已经支付全款。

中国香港预售起源于早期预售楼花。随着中国香港楼市发展逐渐成熟，预售楼花逐渐收紧。目前中国香港政府在大部分新批土地契约中均会限制楼宇在建成之前出售房屋，若取得《预售楼花同意书》则可进行预售。其中条件包括：1）开发商须先证明发展项目已达指定阶段，2）开发商同时具备足够资金完成项目。购房者在预售阶段与开发商签订临时买卖合约，随后签订正式买卖合约，最后在交易完成（交付日）签订转让合同；若购房者在签订临时买卖合约后没有签署正式合约，开发商返还临时买卖合约支付的5%订金。预售资金由开发商的律师保存监管。

（五）住房供应：刚性需求和改善需求结合

居民的住房需求主要由刚性需求、改善性需求构成，房屋房龄增加会延伸更新需求、房价上涨会刺激投资需求。在城镇化快速推进的阶段，为满足居民的刚性需求，曾出台“7090”政策：2006年我国曾出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中提到“自2006年9月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品房住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房（含经济试用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”，主要为了调整住房供应结构，稳定住房价格。随着我国楼市的供需关系发生转变，政策迎来调整优化。2024年深圳取消执行“7090”政策。此次“7090”政策逐渐调整优化后，市场化供地逐渐匹配居民的改善性住房需求。刚性住房需求逐渐向政府性供房过渡，如2024年5月17日杭州临安区发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房